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不動産投資の基本

不動産の利回りとは?

不動産の利回りとは?

近年、日本の人口は減少しているにも関わらず、住宅供給過多により、不動産物件の価格は下落傾向にあります。

不動産の下落局面は、絶好の投資のチャンスなので、この機会に不動産購入を検討されている方も多いのではないでしょうか?

こうした中で、投資用不動産の購入を考える多くの方が指標にするのが、「利回り」です。

不動産の利回りとは、物件購入価格に対して1年でどれぐらいの利益が得られるかを見極める指標です。

利回りの高い不動産のリスク

物件情報の中で掲載されている利回りのほとんどは、一般的に「表面利回り」と言い、その不動産が満室だった場合の年間賃料を不動産の購入価格で割った数字です。

表面利回り(%)=満室時の年間賃料÷不動産の購入価格×100

この利回りが高い不動産ほど、投資に適した不動産だと考えられています。つまり、この表面利回りが10%の物件の方が、8%の物件よりも利益が高いということになります。

しかし、この考え方には重要な落とし穴があります。

例えば、物件価格が3千万円で表面利回り4%、年収益が120万円の不動産Aと、同じ年収益が120万円なのに物件価格が1千500万円で利回り8%の一見とても良い条件の不動産Bがあったとします。

不動産A

購入価格:3千万円

表面利回り4%

収入:120万円/年

  • ・都心の好立地
  • ・入居希望者多数
  • ・常に満室
  • ・将来値上げが見込める
  • ・転売が容易

価値が高い=物件価格が高い

不動産B

購入価格:1千500万円

表面利回り8%

収入:120万円/年

  • ・地方都市の郊外
  • ・空室率が高い
  • ・入居者が決まるまで時間がかかる
  • ・将来的に賃料が下がる可能性がある
  • ・買い手を見つけるのが困難

価値が低い=物件価格が安い

どうして同じ賃料でこのような差ができるのでしょうか?

詳しく物件を調べてみると、不動産Aは立地の良い場所にあり、部屋は常に満室、近くに新しくショッピングモールが出来る予定があり、将来賃料の値上げが期待出来そうです。一方、不動産Bは都心から離れた場所にあり、なかなか入居者が現れません。地域の人口の減少と共に賃料も下がりそうです。表面利回りは満室の時のパーセンテージなので、空室が続けば120万の収入とはならない可能性もあります。

比べてみると、不動産Aと不動産B、どちらが物件の価値が高いか、一目瞭然です。当然、価値が高ければ物件の価格も上がるので、同じ収益でも不動産Aの方が購入価格が高くて利回りが低くなります。

このように、不動産投資では利回りの高い物件ほど、リスクも大きいということは心にとめておいた方が良いでしょう。

キャップレート

表面利回り以外にも、不動産の利回りを表す指標の一つに、「還元利回り」という考え方があります。キャップレートとも言われ、求める方法はいくつかありますが、ここでは不動産投資を行う際の判断指標としてプロの投資家によく使われている計算式をご紹介します。

キャップレートとは、不動産の償却前営業利益を不動産購入価格で割った数字です。

キャップレート(%)=償却前営業利益÷不動産購入価格×100
※償却前営業利益=想定年間賃料-想定年間費用

想定年間賃料は、満室時の年間賃料(賃室賃料収入+駐車場収入+共益費収+その他収入)から空室・貸倒損失の想定額を引いた額です。どの程度空室が出るかの予測など、近隣の不動産事情は事前に不動産会社へリサーチしなければならない部分ですが、この想定額を引くことによって、より正確に割り出すことができます。想定年間費用は、維持管理費、固定資産税、都市計画税、損害保険料などのコストを合計した金額です。例えば、建物が老朽化して修繕費が大きく出る可能性がある場合は、ここでコストがかかるため、その不動産からの利益は少なくなります。

そして、この想定年間賃料から想定年間費用を引いた償却前営業利益を出すことによって、キャップレートがより実際の収益に近い利率となるのです。

このように不動産物件の購入には、物件情報に載っている数字の他にも事前の下調べが重要となってきます。弊社では、周辺状況や不動産へのリサーチもお手伝いできますので、お気軽にご相談ください。

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