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不动产投资的基本

不动产的利润?

不动产的利润?

近年来,因日本人口减少、住宅供给过多,不动产物件的价格有下跌的倾向。

不动产价格下跌的局面,是个绝佳投资机会,因这个机会开始考虑购入不动产的人也变多了。

在这之中,考虑购买投资用不动产的顾客们,优先考量到的就是「利润」了。

不动产利润为,相对于物件购入价格,1年约可得到多少利益为指标。

高利润不动产的风险

物件情报中刊载的利润绝大部分为「表面利润」,是其不动产满房时的一年租金与不动产购入价格所计算出来的数字。

表面利润(%)=满房时的一年租金÷不动产购入价格×100

利润越高的不动产,越适合作为投资。也就是说,表面利润10%的物件比起8%的物件有更高的利益。

但是,这种想法有个很大的陷阱。

例如:物件价格3千万日元,表面利润4%,年收益120万日元的不动产A与同样年收益120万日元,价格1千500万日元,利润8%,看起来条件较好的不动产B。

不动产A

购入价格:3千万日元

表面利润4%

收入:120万日元/年

  • ・市中心地点
  • ・希望入住者多数
  • ・经常满房
  • ・将来房价上涨看好
  • ・转卖容易

价值高=物件价格高

不动产B

购入价格:1千500万日元

表面利润8%

收入:120万日元/年

  • ・地方都市的郊外
  • ・空房率高
  • ・入居者が決まるまで時間がかかる
  • ・将来房租有下跌的可能性
  • ・不好找寻买家

价值低=物件价格低

为什么一样的租金却有这样的差异呢?

仔细调查一下物件就会知道,不动产A位置良好,房​​间经常满房,附近又预计新盖购物商场,将来租金有上涨的可能性。另一方面,不动产B位置远离市中心,少有入住者出现。因地区人口减少,租金将有下降的可能性。表面利润为满房时的数字,如持续空防状态将有可能少于120万日元收入。

比较过后,不动产A与不动产B,哪一个物件价值较高,一目了然。当然,价值较高的物件价格也会相对上涨,即使同样的收益,购入不动产A的场合,购入价格会较高,利润相对较低。

就像这样,不动产投资利润较高的物件,也伴随着较大的风险,敬请注意。

资本化率

除了表面利润外,表示不动产利润的另一个指标「还元利润」。又称资本化率,求得的方法有很多,在这边介绍进行不动产投资时的判断指标,专业投资家所经常使​​用的计算方式。

资本化率为不动产偿还前的营业利益除以不动产购入价格所得出的数字。

资本化率(%)=偿还前营业收益÷不动产购入价格×100
※偿还前营业收益=预想年间租金-预想年间费用

预想年间租金为满房时的年间租金(租金收入+停车场收入+公益费收入+其他收入)减去空房・倒贷损失的预想额所得到的数字。空房程度的预测等,必须事先到不动产公司查询邻近的不动产状况,根据减去其预想额,能够计算出更正确的数字。预想年间费用为维持管理费、固定资产税、都市计画税、损害保险费等成本的合计金额。例如:有可能产生建筑物的老朽化修缮费的场合,此处将会花费成本,而此不动产的利益也相对减少。

根据从预想年间租金减去预想年间费用所求得的偿还前营业利益,使资本化率能够更接近实际的收益利润。

像这样,在购入不动产物件时,除了物件情报上记载的数字以外,事先调查也是很重要的。敝公司可为您调查不动产周边状况,敬请来信询问。

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