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コラム

  • 2016.03.15
  • 売買コラム

不動産売買入門

不動産売買入門

 1. はじめに


 不動産を売買するときの注意点についてご説明いたします。このウェブサイトを見て売買しようとする人はマンションの売買が多いでしょうから、主にマンションの売買を想定してご説明をしていきます。
 

 2. マンションの管理の仕組み

 マンションを購入する際は、マンションの管理の仕組みを理解しておく必要があります。
 マンションは多数の所有者で成り立っていますから、例えば、玄関や階段をどう管理するかとか、いつどのように修繕するかとか、いつ取壊しをするのかなどは、みんなで決めることです。このみんなで決める仕組みが法律で定まっています。
 マンションを購入したら、自動的にマンションの組合員となります。組合員全員でマンションの管理組合というものが組織されます。管理組合は、少なくとも年1回は集会(総会)を行わなければならないことになっています。集会があるときは、なるべく出席するようにしましょう。
 ただし、あるゆる物事を集会で決めなければならないとすると、度々集会を開かないといけなくなって大変ですので、少人数の理事会が組織されているのが通常です。理事会は、理事長、副理事長、理事などから成り、管理組合の集会で理事を選ぶことになっているのが通常です。
 マンションの管理のルールは、管理規約という書類にされているのが通常です。
 マンションを購入した場合、毎月、管理費や修繕積立金が発生します。この管理費や修繕積立金も、マンションの所有者が自分たちで決めることになっているのです。
 ただし、マンションの管理の全てを管理組合やその理事会で行うのは大変ですので、マンションの管理は専門の業者に委託しているのが通常です。管理業者に委託しているといっても、マンションをどのように管理するかはマンションの所有者が決めることですので、何もかも管理業者任せにせず、管理業者からの報告や提案といったものはマンションの所有者がよく理解しておく必要があります。
 

 3. 不動産売買契約

 さて、マンションの管理の仕組みについて説明してきましたが、次に、不動産を購入するときの注意点について説明していきます。
 不動産を買うことにした場合、売買契約書を締結することになりますが、仲介業者を通した場合には、売買契約書の締結の前に、仲介業者から、重要事項説明書というものを読み聞かされることになります。これは、仲介業者が宅地や建物の仲介を行う場合、仲介業者は必ず重要事項の説明というものをしなければならない決まりになっているためです。重要事項の説明を受けるときは、よく説明の内容を聞き、分からないところは仲介業者に質問して疑問点を解消しておくとよいでしょう。
 さて、重要事項説明が終わったら、いよいよ売買契約書にサインし、押印して、売買契約を締結します。
 売買契約を締結した後は、売買契約書に書かれている契約条項に従う必要があります。したがいまして、売買契約の締結の前には、必ず売買契約書の内容を理解しておく必要があります。例えば、契約を解除したいと思っても、何も理由なしに一方的に解除することはできません。特に理由なしに解除したいと思ったら、支払った手付金を放棄しなければならないという契約条項になっているのが通常です。ただし、住宅ローンの審査に通らなかったような場合は、売買契約は自動的に解除になるとの契約条項になっているのが通常です。
 また、購入した不動産に欠陥があったような場合、その欠陥について、売主に対して損害賠償請求などができるようになっています。この売主の責任を瑕疵(かし)担保責任といっていますが、この責任追及ができる期間も売買契約書に書かれていますので、よく確認する必要があります。その期間を過ぎてしまったら、不動産に欠陥があっても、損害賠償請求などはできなくなりますので注意が必要です。
 

 4. おわりに

 以上、マンションの管理のことや、売買契約について説明してきましたが、マンションの管理のことにせよ、売買契約の内容にせよ、仲介業者によく説明してもらい、分からない点は質問して疑問点を解消しておくようにしましょう。併せて、重要事項説明書や売買契約書といった書類については、サインする前によく目を通しておくことが重要です。


 ◇コラム作成者:吉村正夫法律事務所 弁護士 山下 裕平
 ◇ホームページ:http://yoshimuralawoffice.com/

タグ:
マンション
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