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不動產投資的基本

不動產的利潤?

不動產的利潤?

近年來,因日本人口減少、住宅供給過多,不動產物件的價格有下跌的傾向。

不動產價格下跌的局面,是個絕佳投資機會,因這個機會開始考慮購入不動產的人也變多了。

在這之中,考慮購買投資用不動產的顧客們,優先考量到的就是「利潤」了。

不動產利潤為,相對於物件購入價格,1年約可得到多少利益為指標。

高利潤不動產的風險

物件情報中刊載的利潤絕大部分為「表面利潤」,是其不動產滿房時的一年租金與不動產購入價格所計算出來的數字。

表面利潤(%)=滿房時的一年租金÷不動產購入價格×100

利潤越高的不動產,越適合作為投資。也就是說,表面利潤10%的物件比起8%的物件有更高的利益。

但是,這種想法有個很大的陷阱。

例如:物件價格3千萬日元,表面利潤4%,年收益120萬日元的不動產A與同樣年收益120萬日元,價格1千500萬日元,利潤8%,看起來條件較好的不動產B。

不動產A

購入價格:3千萬日元

表面利潤4%

收入:120萬日元/年

  • ・市中心地點
  • ・希望入住者多數
  • ・經常滿房
  • ・將來房價上漲看好
  • ・轉賣容易

價值高=物件價格高

不動產B

購入價格:1千500萬日元

表面利潤8%

收入:120萬日元/年

  • ・地方都市的郊外
  • ・空房率高
  • ・入住者在決定之前需花費時間
  • ・將來房租有下跌的可能性
  • ・不好找尋買家

價值低=物件價格低

為什麼一樣的租金卻有這樣的差異呢?

仔細調查一下物件就會知道,不動產A位置良好,房間經常滿房,附近又預計新蓋購物商場,將來租金有上漲的可能性。另一方面,不動產B位置遠離市中心,少有入住者出現。因地區人口減少,租金將有下降的可能性。表面利潤為滿房時的數字,如持續空防狀態將有可能少於120萬日元收入。

比較過後,不動產A與不動產B,哪一個物件價值較高,一目了然。當然,價值較高的物件價格也會相對上漲,即使同樣的收益,購入不動產A的場合,購入價格會較高,利潤相對較低。

就像這樣,不動產投資利潤較高的物件,也伴隨著較大的風險,敬請注意。

資本化率

除了表面利潤外,表示不動產利潤的另一個指標「還元利潤」。又稱資本化率,求得的方法有很多,在這邊介紹進行不動產投資時的判斷指標,專業投資家所經常使用的計算方式。

資本化率為不動產償還前的營業利益除以不動產購入價格所得出的數字。

資本化率(%)=償還前營業收益÷不動產購入價格×100
※償還前營業收益=預想年間租金-預想年間費用

預想年間租金為滿房時的年間租金(租金收入+停車場收入+公益費收入+其他收入)減去空房・倒貸損失的預想額所得到的數字。空房程度的預測等,必須事先到不動產公司查詢鄰近的不動產狀況,根據減去其預想額,能夠計算出更正確的數字。預想年間費用為維持管理費、固定資產稅、都市計畫稅、損害保險費等成本的合計金額。例如:有可能產生建築物的老朽化修繕費的場合,此處將會花費成本,而此不動產的利益也相對減少。

根據從預想年間租金減去預想年間費用所求得的償還前營業利益,使資本化率能夠更接近實際的收益利潤。

像這樣,在購入不動產物件時,除了物件情報上記載的數字以外,事先調查也是很重要的。敝公司可為您調查不動產周邊狀況,敬請來信詢問。

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