REALTOR-J

專欄

  • 2016.12.14
  • 雜學

日本民宿經營要點!「無照民宿」規範的今後走向

日本民宿經營要點!「無照民宿」規範的今後走向

將自家空的房間租給旅遊者的「民宿」。以光日本國內就超過4萬件登入的Airbnb及中華圈民宿仲介網站為中心展開。在日本反覆進行付費民宿經營需要有旅館業法的許可,而「違法民宿」「黑民宿」的增加也是令人擔憂的。

相對的,以自治體及公寓管理組織為中心,進行強制的規範也漸漸開始進行。
 

日本政府所制定的民宿定位

在東京奧運開辦的2020年,日本政府預計海外觀光客人數超過4,000萬人。而日本現在既有的住宅中有13.8%為空屋,日本政府以「為推進觀光立國,善加使用增加的空屋活化地區的觀點來進行」,而在這之中民宿的定位也被制定出來。

另一方面,在避免與居民的糾紛上需要下點功夫,「預防感染病及恐怖攻擊等確切管理及安全性上的確保,地區居民所訴求的糾紛防止規範將受到需求」。

負責的機關國土交通省與厚生勞動省的「民宿服務」制度設計在2016年6月已確立草案,在秋季的臨時國會發布預計於近期將會實施。但是,既存業者的調整等相關手續,可能在明年的國會上無法確定。
 

民宿及民宿服務的架構

在日本國家戰略特區中「特區民宿」的民宿定位,以及新名詞「民宿服務」中的法律規範為下表所示。
 
種類 地區 規制架構
特區民宿 國家戰略特區(東京都、神奈川縣、千葉縣千葉市、成田市)、關西圈(大阪府、兵庫縣、京都府)、福岡縣福岡市、北九州市中制訂民宿條例的自治体體(現在已實施的有東京都大田區、大阪府。2016年10月施行大阪市,年內預定施行千葉市、北九州市) 適用國家戰略特區施行令及條例。
雖然現在的條例將7天6夜以上視為特區民宿,但不符合實體,如果將條例修改為「3天2夜以上」的話,將可以365天營業。
民宿服務 無設置特區民宿條例条例的自治體 作為「活用住宅的民宿服務」適用於3天2夜,上限180天的「民泊新法」。新法將預計於2017年的通常國會提出。許可權限與旅館業法相同,且持有保健所的自治體(基本上為都道府縣與東京都區、政令都市、中核都市)
民宿 全國 超出上述規範將適用於現有的旅館業法

已經作為盡早應對的對策,活用旅館業法的「簡易宿所」架構,並於2016年4月改正旅館業法施行令。
至今為止客房延床面積的基準從「33平方公尺以上」修改至「1個人3.3平方公尺以上」,此外,住宿者未滿10人的場合,無須設置確認本人等一定管理機制的櫃台。這個架構在特區民宿、民宿服務上也是維持著。
 

「家主居住型」與「家主不在型」的個別規範

日本政府於6月提出的最終報告中,年間180天以內將視為「活用住宅的民宿服務」,超過時必須以旅館業法為基準取得營業許可

然後家主居住型也就是「Home Stay」的場合,為了排除匿名使用,如無申請就擅自開始民宿的住宅提供者將會受到罰則。

另一方面,家主不在型民宿的場合,住宅提供者委託管理業者進行適當的管理及安全、衛生面上的維持,其管理業者也登錄在行政廳中,有關其法令違反也設有相關罰則。

有關Airbnb等仲介業者,不管是家主居住型及家主不在型皆必須登錄在行政廳中,如有知曉違法民宿卻又刊載的場合,將會受到業務停止命令、登錄取消等法令違反的處罰。

此外,仲介業者除了依照行政聽的指示提供必要的情報外,另一方面,仲介業者基本上皆為Airbnb及中華圈(住百家、自在客、途家等)等日本國外的公司居多,因此將有必要公布法令違反業者名單。
上述體制,營業天數限制為既存旅館業,家主不在型民宿的管理者設置義務歸屬於宅建業者,個別分配並朝著實現民宿的方向前進。

當初2016年度內的預計制定新法律「民泊新法」。雖然在9月底召集的臨時國會已有確立的方針,但結果是流放了,於2016年9月19日的日本經濟新聞中解釋「旅館業界與活用空房物件的不動產業界的利害關係是相對立的」。
 

京都市及輕井澤町圖求強化規範


現在實施特區民宿條例的有東京都大田區、大阪府2個自治體。大阪市預計於2016年10月施行。年內原本預定預定施行千葉市、北九州市2市,但因應日數制限緩和所變動的條例改正,神奈川縣也朝著「從可能區域更改至特區活用」方針前進。

另一方面,規劃為國家戰略特區,Airbnb的登錄件數相較於東京都、大阪府後最多的京都市,於6月提出了「請求處置自治體期望書」。這表示對住居專用地域內的公寓等集合住宅房間的民宿化採「反對」的意見。

此外,避暑勝地長野縣輕井澤町採町內全部否認的方針。原因是為避免町內的噪音與擾亂風紀,以及地方飯店與旅館業者們反對的關係。

由於許可權還是縣政府所有,因此町也只能作為表明町的方針及意見而已,但連海外都知名的日本國內渡假勝地的意見想必是無法無視的吧。

在神奈川縣方面,縣政府雖然是積極的一方,但橫濱市與川崎市則是採消極的姿態,而東京在大田區及杉並區是屬於積極的,而採消極姿態的區域相當多也是個事實。

其中也有像台東區,於3月的議會中改正旅館業法施行條例,規定民宿設施要有常駐工作人員及櫃檯等設施置的設置義務,因此區內的單人房及獨棟民宿變得無法經營。

此外,在公寓管理組織的住居條約上基本上都有規定「無法使用於居住以外的場合」,而在這之上又追加無法作為民宿使用的條例也是有的。

「以營利為目的,個別租用給不同的對象,也就是像Share House及Airbnb一樣,透過網路或其他方法使用的不特定多數族群,將會影響本公寓居住的平靜、安穩、安全」為理由,因此追加禁止租借給第三者的地方也是很多的。

像這樣強化的規定中,也是無法否定「黑民宿」增加的可能性,IT公司中也有開始「追放違法民宿服務」的服務展開。透過匿名通報,將會連絡管理公司及保健所的一種制度。

從京都市及各種調査結果來看,現在的違法民宿以公寓為壓倒性的多。旅館業法的罰則現狀為「6個月以下罰則,或是罰金3萬日元」。雖然朝著嚴格懲罰的民泊新法前進,但實際上時效性如何,是現在最大的疑問了。

粉絲團點讚!定期追蹤日本不動產投資情報!★

★有關日本不動產相關問題,歡迎來信詢問看看!★


※參考自網路資訊

PAGE TOP